Afgelopen vrijdag presenteerde minister van Wonen Matthias Diependaele twee wijzigingen aan de Vlaamse huursubsidies. Dankzij deze wijzigingen moeten meer woonbehoeftige huishoudens de nodige ondersteuning kunnen krijgen. Het zijn bovendien aanpassingen waar we vanuit CIB al langer een lans voor breken. Goed nieuws dus en een mooie verwezenlijking voor de minister in dit laatste jaar voor de verkiezingen. De tekst moet wel nog naar de Raad van State voordat ze definitief kan goedgekeurd worden. We houden je alvast op de hoogte.
Vlaanderen kent twee vormen van huursubsidie:
De Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs, ook wel de ‘huursubsidie’ genoemd
De Vlaamse tegemoetkoming voor kandidaat-huurders, ook wel de ‘huurpremie’ genoemd
De huursubsidie is een ondersteuning voor huishoudens met een bescheiden inkomen (bvb. max. €28.105 voor een alleenstaande) die verhuizen van een slechte woning naar een conforme woning. De huursubsidie ondersteunt dus verhuisbewegingen en wil voorkomen dat gezinnen om financiële redenen in ondermaatse woonomstandigheden blijven.
De huurpremie is een compensatie voor wie lang moet wachten op een sociale woning. Huishoudens hebben er recht op wanneer ze minstens 4 jaar op de wachtlijst van een huisvestingsmaatschappij staan.
Zowel de huursubsidie als de huurpremie bestaan al geruime tijd. Toch blijkt dat het aantal rechthebbenden een stuk hoger ligt dan wie effectief intekent. Veel huishoudens dienen nooit een aanvraag in. Nochtans worden er zelfs automatisch brieven uitgestuurd naar wie 4 jaar op de wachtlijst staat, met de boodschap dat men in aanmerking komt, vergezeld van een aanvraagformulier.
Het Steunpunt Wonen voerde in opdracht van minister Diependaele een onderzoek uit naar deze problematiek van non-take-up. Dat resulteerde in een aantal aanbevelingen. De wijzigingen die minister Diependaele afgelopen vrijdag aan de Vlaamse regering voorlegde, vloeien daar uit voort.
Wat verandert er bij de huursubsidie?
De voorwaarde van verplichte inschrijving op de wachtlijst voor een sociale woning wordt geschrapt. Wie een verhuisbeweging maakt, zal zich dus niet langer verplicht moeten inschrijven als kandidaat-huurder bij een huisvestingsmaatschappij.
Terecht haalt de minister diverse argumenten aan waarom die schrapping wenselijk is:
de verplichte inschrijving sluit huurders uit die verkiezen in een private huurwoning te wonen. Minstens op termijn moeten zij doorstromen naar een sociale woning
door deze verplichte doorstroming naar de sociale huur is men verplicht op termijn nogmaals te verhuizen, terwijl men net naar een conforme woning is verhuisd
de vrees leeft bij huishoudens dat door de noodzakelijke aanvaarding van een aangeboden sociale woning, de woonsituatie verslechtert, bijvoorbeeld een minder aangepaste locatie en het moeten achterlaten van het sociale weefsel
de inschrijving is een redelijk zware administratieve procedure waaraan sancties verbonden zijn.
de verplichte inschrijving en als gevolg hiervan de verplichte doorstroming naar een sociale huurwoning gaat ook in tegen het beleidsmatig streven naar gelijkwaardigheid van de verschillende segmenten op de woningmarkt. Iemand aanmoedigen te verhuizen naar een kwaliteitsvolle private huurwoning die daarna dan toch weer naar een sociale woning moet verhuizen, strookt niet met die visie. Ook op de private huurmarkt kan, eventueel met ondersteuning, het grondrecht op wonen vervuld worden.
Vanuit de sector voegen we daar nog een argument aan toe: de verplichte inschrijving maakte verhuurders minder geneigd om te kiezen voor een huurder die recht heeft op de huursubsidie. We weten immers (helaas) dat – zolang de problematiek van dubbele huurprijs bij overstap van een private naar een sociale huurwoning niet is opgelost – de verhuurder wel eens met achterstallen kan komen te zitten. Bovendien willen verhuurders liefst een goede huurder voor een lange termijn, eerder dan op voorhand al het risico te kennen dat de huurder binnen enkele jaren zal moeten vertrekken naar een sociale huurwoning.
Uiteraard zijn we dan ook verheugd door deze wijziging. We zijn er al jaren – samen met veel andere actoren binnen de woonsector – pleitbezorger van, het meest recent nog in ons memorandum.
Dit alles neemt uiteraard niet weg dat de huurder zich kan inschrijven bij een SHM. Het is alleen niet langer verplicht.
Wat verandert er bij de huurpremie?
De verplichte inschrijving blijft wel behouden bij de huurpremie. Dat is niet onlogisch aangezien de wachttijd van 4 jaar daar het doorslaggevend criterium is.
Bij de huurpremie wordt daarentegen de noodzaak van een conformiteitsonderzoek als voorwaarde geschrapt. Ook dat is positief. De motivatie in de regelgevende stukken zet overigens perfect uiteen waarom: ‘Verder blijkt uit het onderzoek van het Steunpunt Wonen dat huurders moeilijk kunnen inschatten of een woning voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen en dat zij, wanneer zij een aanvraag zouden willen doen voor een huurpremie, vrezen dat dit de relatie met de verhuurder onder druk zal zetten en/of dat zij hun woning zullen verliezen.’
Als oplossing kiest de minister voor het inschrijven van een vermoeden van conformiteit. De huurwoning waar de rechthebbende verblijft, wordt geacht conform te zijn. Dat vermoeden wordt enkel weerlegd door een besluit van ongeschiktheid/onbewoonbaarheid/overbewoning.
Deze regeling sluit aan bij enkele trends in het woonbeleid:
De opkomst van waarschuwingsprocedures: als er bij een woningcontrole gebreken worden vastgesteld, zal de gemeente vaak een hersteltermijn van drie maanden hanteren vooraleer de formele procedure O/O wordt opgestart. Dat biedt tijd om de woning in orde te maken vooraleer de hardere maatregelen aan de oppervlakte komen. Veel woningen worden tijdens deze termijn ook effectief hersteld.
Meer en meer gemeenten maken het conformiteitsattest verplicht. Daardoor hebben extra woningcontroles steeds minder nut.
Via het vermoeden dat de woning conform is, wordt voor de doelgroep van woonbehoeftige kandidaat-huurders bij een SHM een drempel weggenomen om de huurpremie aan te vragen. Dat neemt uiteraard niet weg dat de bewoner nog steeds zelf een melding van een woningkwaliteitsprobleem kan doen, waarop de administratieve handhaving (met een mogelijke ongeschikt-, ongeschikt en onbewoonbaar- of overbewoondverklaring) zal worden opgestart. De bewoner heeft in dat geval echter zelf in de hand of hij een melding doet.
Daartegenover staat dat bij de aanvragen voor een huursubsidie de woningkwaliteitsonderzoeken door Wonen in Vlaanderen wel worden behouden. Volgens de minister is dit logisch: ‘de huursubsidie betreft immers een verhuissubsidie van een niet-conforme woning naar een conforme woning’.
Kort samengevat
Huursubsidie: de verplichte inschrijving bij een SHM valt weg; het bewijzen van de conformiteit van de nieuwe woning blijft behouden
Huurpremie: het bewijzen van de conformiteit van de woning valt weg; de verplichte inschrijving bij een SHM blijft behouden
De teksten kunnen pas definitief worden goedgekeurd na advies van de Raad van State. We berichten uiteraard verder via deze nieuwsbrief wanneer dit is gebeurd.
