Eind vorig jaar kondigden de meerderheidspartijen het al aan: er is een akkoord over een Vlaams Pachtdecreet. Het voorstel van decreet ligt nu voor bij de Raad van State, en zal zonder onverwachte struikelblokken voor de zomer goedgekeurd worden door het Vlaams Parlement. Wat zijn nu de belangrijkste wijzigingen in vergelijking met de huidige Pachtwet? We zetten ze hier op een rijtje.
Ook voor erfpachtconstructies korter dan 27 jaar
Het toepassingsgebied blijft grotendeels ongewijzigd. Relevante aanpassing is wel dat het Vlaams Pachtdecreet ook zal gelden voor de vestiging van een erfpacht voor een duur van korter dan 27 jaar. Zo wil men vermijden dat er erfpachtconstructies zouden worden gebruikt om de pachtregelgeving te ontwijken. Sinds het nieuwe Goederenrecht is de minimumtermijn voor een erfpacht immers herleid van 27 jaar naar 15 jaar, waardoor de vrees bestaat dat het als alternatief voor de gewone pacht aantrekkelijk is geworden.
Schriftelijke pachtovereenkomst wordt de norm
Belangrijke wijziging is er rond het geschreven karakter van de overeenkomst. Vaak is er geen geschreven pachtovereenkomst voorhanden. Dat zorgt voor rechtsonzekerheid bij pachters en verpachters. In de huidige Pachtwet is de verplichting opgenomen om de pacht schriftelijk vast te stellen. Maar, er is geen sanctie aan gekoppeld.
Het voorstel van Pachtdecreet wil verder gaan en van de geschreven pachtovereenkomst de norm maken. Dit niet alleen voor nieuwe, maar ook voor bestaande pachtovereenkomsten. Als de verpachter de opmaak van een schriftelijk contract weigert, dan zal de pachter dit bij de vrederechter kunnen afdwingen. Die zal bevelen dat, ongeacht de aanvangsdatum van de pacht, de pacht vernieuwd wordt op de datum van het vonnis. Indien de pachter weigert om een geschreven contract op te stellen, dan kan de verpachter de ontbinding van de overeenkomst vorderen.
Uiteraard moet wel het bewijs worden geleverd van het bestaan van een overeenkomst. De sanctie geldt bovendien pas wanneer de weigering volgehouden wordt totdat de vrederechter de zaak in beraad neemt. Tot dan kunnen de partijen steeds tot een akkoord komen.
Het Pachtdecreet zal de minimale inhoud van een geschreven pachtovereenkomst bepalen. Daarin zal minstens moeten staan:
de identiteit van de partijen. Voor natuurlijke personen zijn dat de eerste twee voornamen, de achternaam, de woonplaats, het identificatienummer in het Rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid en, als die gegevens bekend zijn, het ondernemingsnummer. Bij gebrek aan een identificatienummer in het Rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid worden de geboortedatum en -plaats van geboorte vermeld. Voor rechtspersonen gaat het om de maatschappelijke naam en zetel, het ondernemingsnummer en de identiteit van de personen die gemachtigd zijn om de rechtspersoon te vertegenwoordigen
de begindatum van de pacht
de duur van de pacht
de kadastrale aanduiding van de percelen, die is opgenomen in het uittreksel uit de kadastrale legger, onder vermelding van minstens de gemeente waar de percelen liggen, de afdeling, de sectie, het perceelnummer, de oppervlakte en de straat- of veldnaam
het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van elk perceel, alsook de landbouwstreek waarin elk perceel ligt
de pachtprijs
Er komt ook een facultatief typemodel van pachtovereenkomst. De pachter en verpachter zijn vrij om daar al dan niet gebruik van te maken.
De plaatsbeschrijving wordt een verplichte bijlage bij de schriftelijke pachtovereenkomst.
Duur van 9 jaar blijft behouden
De duur van negen jaar blijft behouden, alsook de verlenging van rechtswege met 9 jaar als er voor het einde van de lopende periode geen rechtsgeldige opzegging is gegeven.
Het voorstel van Pachtdecreet bevat twee bijkomende opzeggingsmogelijkheden. Particuliere verpachters zullen een pacht kunnen opzeggen met het oog op de realisatie van bos. De eerste heeft betrekking op bebossing. De tweede opzegmogelijkheid staat alleen open voor gemeenten en geldt – onder bepaalde voorwaarden – in alle bestemmingen.
De regels voor de loopbaanpacht worden beperkt aangepast. De leeftijdsgrens van 65 jaar wordt vervangen door het begrip “wettelijke pensioenleeftijd” en er wordt bepaald dat de pachter op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst niet ouder mag zijn dan 40 jaar.
Het wordt mogelijk de pachtovereenkomst op te zeggen om de goederen te vervreemden na een periode van achttien jaar, op voorwaarde dat dit uitdrukkelijk werd opgenomen in de schriftelijke pachtovereenkomst. Aan kleine eigenaars wordt de mogelijkheid gegeven om eenmalig grond te verpachten voor een vaste duur van negen jaar of meer.
De mogelijkheid om een pacht op te zeggen als de zittende pachter zonder opvolger zich in een pensioensituatie bevindt, wordt bijgestuurd. Probleem hiermee was vooral dat de eigenaar niet wist/kon weten of de pachter effectief een rust- of overlevingspensioen genoot. Daarom wordt de bewijslast omgekeerd, door middel van de invoering van een weerlegbaar vermoeden.µ
Pachtprijs enkel nog te betalen in geld
De mogelijkheid om de pachtprijs te betalen in natura of in diensten wordt geschrapt. Het zal enkel nog mogelijk zijn om de pachtprijs te betalen in geld. Zo wordt ook vermeden dat sommigen ongewild onder de toepassing van de Pachtwetgeving vallen.
Om ervoor te zorgen dat de pachter steeds op de hoogte is en blijft van de identiteit van de verpachter, wil het voorstel van Vlaams Pachtdecreet een verplichting opleggen om de pachter ook op de hoogte te brengen van een wijziging van verpachter. Die kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorgeschreven gegevens bevatten. Zolang de pachter niet rechtsgeldig op de hoogte is gebracht van de wijziging, kan hij de betaling van de pachtprijs rechtsgeldig blijven doen als voorheen.
Onderpacht
Het voorstel van Vlaams Pachtdecreet wil tegemoet komen aan de frustratie van eigenaars dat ze door onderpacht en pachtoverdracht vaak geen zicht hebben op wie nu de eigenlijke gebruiker is van hun gronden. Om de onderpacht en de pachtoverdracht enigszins in te perken werd in de Pachtwet al ingeschreven dat de toestemming van de verpachter moest worden verkregen.
Het voorstel van Pachtdecreet bepaalt supplementair dat de vraag tot toestemming op straffe van nietigheid de volgende gegevens moet bevatten:
de identiteit van alle betrokkenen
de datum waarop de pachtoverdracht of onderpacht ingaat en, in voorkomend geval, de duur ervan
de kadastrale aanduiding van de percelen, die is opgenomen in het uittreksel uit de kadastrale legger, onder vermelding van minstens de gemeente waar de percelen liggen, de afdeling, de sectie, het perceelnummer, de oppervlakte en de straat- of veldnaam
de vermelding dat bij gebrek aan een reactie op het verzoek tot toestemming binnen drie maanden na ontvangst, dat stilzwijgen zal gelden als toestemming
De Vlaamse overheid zal ook een digitaal loket ontwikkelen, zodat eigenaars op een eenvoudige manier informatie kunnen vinden over de identiteit van de persoon die hun eigendom bewerkt.
Recht van voorkoop pachter blijft behouden
Het voorstel van Vlaams Pachtdecreet behoudt het recht van voorkoop van de pachter. Er worden een aantal kleinere wijzigingen in aangebracht, met als belangrijkste wellicht de keuze om pachters die de pensioenleeftijd hebben bereikt, geen recht van voorkoop meer te laten genieten als ze een rust- of overlevingspensioen ontvangen.
Inwerkingtreding
Doel is het voorstel van decreet in werking te laten treden op 1 juni 2023. Het zal van toepassing zijn op zowel de lopende als nieuwe pachtovereenkomsten.
Bron: CIB
