Verplicht conformiteitsattest in Gent vanaf 1 oktober 2023

Belangrijke nieuwigheid voor verhuringen in het Gentse: de gemeenteraad heeft op 30 mei de verordening voor het verplicht conformiteitsattest gestemd. Minister van Wonen Mathias Diependaele heeft ze ondertussen ook goedgekeurd, onder voorbehoud van een aantal kleinere technische wijzigingen. De komende maanden zullen we je – in samenwerking met de stad – informeren over alle aandachtspunten. In dit artikel bezorgen je alvast meer details over wat we vandaag weten.

De verplichting om een conformiteitsattest aan te vragen geldt bij alle nieuwe verhuringen van woningen met een bouwjaar van meer dan 30 jaar geleden. Die leeftijdsgrens schuift automatisch mee naarmate de tijd vordert: op 1 oktober 2023 zal ze liggen op 1 oktober 1993. Op 1 januari 2025 zal ze bijvoorbeeld verschuiven naar 1 januari 1995.

IJkpunt is de datum waarop de nieuwe verhuring start. Gaat het huurcontract van start op 1 januari 2024, dan moet je op dat ogenblik een aanvraag voor een conformiteitsattest lopende hebben. Het conformiteitsattest zelf moet er dus niet noodzakelijk al zijn. Er moet wel een aanvraag ingediend zijn.

Zorg ervoor dat het attest er is voor de start van de verhuring

We raden de vastgoedkantoren aan om zo vroeg mogelijk in het verhuurproces werk te maken van het aanvragen van het conformiteitsattest. In deze speelt immers ook artikel 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat artikel zegt dat de aanwezigheid van een conformiteitsattest geldt als vermoeden van de levering van een conforme huurwoning. Daardoor wordt de nietigheidssanctie buiten spel gezet. Dat is cruciaal voor de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar! Artikel 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet speelt echter slechts als er een conformiteitsattest aanwezig is dat binnen drie maanden voor de aanvang van de huurovereenkomst werd afgeleverd. Hier is het dus cruciaal dat het attest er is voor de verhuur start! De regeling rond het verplicht conformiteitsattest in Gent is soepeler qua timing maar als je de beide regelingen samen leest, is de conclusie duidelijk: het conformiteitsattest is er best voordat de verhuring start.

Vraag voor elke verhuring een nieuw conformiteitsattest aan

Artikel 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet is om nog een andere reden belangrijk. Voor de verplichting rond het conformiteitsattest in Gent volstaat ook een oud, nog geldig conformiteitsattest. Dat is niet het geval voor artikel 12 VWHD. Als je onder de uitsluiting van de nietigheidssanctie wil vallen, dan moet er voor elke verhuring een nieuw attest worden aangevraagd. Alleen een conformiteitsattest afgeleverd binnen drie maanden voor de aanvang van een verhuring zorgt er immers voor dat de nietigheidssanctie wegvalt. Conclusie: voor je aansprakelijkheid als vastgoedkantoor adviseren we om voor elke verhuring een nieuw conformiteitsattest aan te vragen.

Sanctie

Als er op de datum van de start van de verhuring geen aanvraag voor een conformiteitsattest wordt voorgelegd zal de stad Gent een GAS-boete opleggen van maximaal €350. Zolang de verhuurder geen conformiteitsattest aanvraagt, zal hij ieder jaar op de verjaardag van de start van de verhuring een nieuwe GAS-boete opgelegd (kunnen) krijgen.

Kostprijs en aflevertermijn

Het conformiteitsattest blijft tot nader order gratis in Gent. De stad heeft zich geëngageerd tot zo kort mogelijke doorlooptijden. Om daar op in te zetten is de keuze gemaakt voor een koppeling aan nieuwe verhuringen en een uitsluiting van woningen met een recent bouwjaar. Daarmee reserveert de stad capaciteit aan woningcontroleurs om bij een aanvraag snel langs te gaan.

Wat als de huurwoning niet conform blijkt bij controle?

Als de woningcontroleur na het eerste bezoek vaststelt dat de woning gebreken vertoont die niet toelaten om een conformiteitsattest uit te reiken zal de eigenaar gedurende drie maanden de kans krijgen om daar iets aan te doen. Tijdens die drie maanden zal hij de gebreken kunnen herstellen, zonder dat er verdere gevolgen aan verbonden worden. De eigenaar zal beroep kunnen doen op begeleiding en ontzorging vanuit de stad. Daarvoor wordt samengewerkt met de Energiecentrale. Het is dus niet zo dat het vaststellen van gebreken categorie II of III bij een aanvraag voor een conformiteitsattest onmiddellijk resulteert in de opstart van een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid. Dat gebeurt pas als na drie maanden blijkt dat de eigenaar niets heeft ondernomen om de gebreken te herstellen. Dat verandert als de zittende huurder gebruik maakt van zijn recht om een administratieve procedure op te starten. Aan dat recht wordt niet geraakt. De huurder kan er dus op aandringen om wel meteen richting een procedure O/O te gaan. Een goede verstandhouding en communicatie met de huurder zal dus cruciaal zijn. Indien de gebreken bijvoorbeeld aan acuut veiligheidsrisico inhouden voor de bewoner zal de stad bovendien een beoordeling moeten maken of de hersteltermijn van drie maanden wel wenselijk is en er niet onmiddellijk ingegrepen moet worden. Doel van het verplichte conformiteitsattest voor de stad is globaal om zoveel mogelijke conforme woningen te bekomen en zo min mogelijk uitval te hebben. De stad hecht daarom veel belang aan begeleiding en ontzorging tijdens de hersteltermijn.

Aandachtspunten voor syndici

Het is mogelijk dat de woningcontroleur in het kader van de aanvraag van een conformiteitsattest gebreken vaststelt aan de gemeenschappelijke delen. Die worden gequoteerd in deel B van het technisch verslag. Vanuit CIB is aan de stad gevraagd om bij de vaststelling van gebreken in deel B de syndicus op de hoogte te brengen. Zo is de syndicus minstens geïnformeerd dat er een aanvraag voor een conformiteitsattest lopende is en dat er volgens de woningcontroleur problemen zijn in de gemene delen.

Verdere informatie

Hou onze communicatie in de gaten voor verdere informatie! Mogelijks komt er nog een webinar, in samenwerking met de stad Gent, en een fysiek infomoment voor de Gentse kantoren. De stad Gent werkt ook hard aan een communicatietoolbox. Die komt binnenkort jullie richting uit. In het najaar kan je bovendien opnieuw bij VIVO terecht voor technische opleidingen over de woningkwaliteitsnormen.

De volledige verordening, goedgekeurd door de gemeenteraad, kan je hier downloaden. Je kan ook de website van de stad raadplegen met alle laatste info.

Bron: CIB