Vlaanderen blaast 'Wonen in Eigen Streek' nieuw leven in: dit moet je als professional onthouden
Bijgewerkt op: 22 apr.
Zoals je afgelopen dagen in de pers kon lezen, willen ministers Ben Weyts en Matthias Diependaele ‘Wonen in Eigen Streek’ (WIES) nieuw leven inblazen. Afgelopen vrijdag keurde de Vlaamse regering een voorontwerp van decreet principieel goed. De bevindingen: juridisch complex, marktverstorend en structureel alvast geen oplossing. Vanuit de sector zal een standpunt worden bezorgd aan de bevoegde ministers. Wat houdt het nieuwe voorstel nu juist in? Meer dan 9 jaar na de vernietiging van Wonen in Eigen Streek (WIES) door het Grondwettelijk Hof wil men het stelsel als Lazarus uit het graf laten herrijzen. Het doel is onveranderd: ‘nieuwe of vernieuwde kwaliteitsvolle betaalbare woningen laten overdragen aan de minder kapitaalkrachtige plaatselijke bevolking die tracht in eigen streek een eigen huis te kopen’. De uitwerking ziet er nu anders maar helaas niet minder onwerkbaar uit. De regelgeving moet nog heel wat stappen doorlopen vooraleer ze van kracht zou worden. Waaronder de toets door de Raad van State. Gelet op de impact op het eigendomsrecht is dat geen detail. Wat houdt het nieuwe voorstel nu juist in? Overdrachtsvoorwaarde Essentie van het systeem schuilt in de overdrachtsvoorwaarde die kan worden opgelegd. Concreet: de verplichting om te verkopen aan een WIES-koper. Een WIES-koper is een meerderjarige persoon die aan de volgende voorwaarden voldoet:
Hij/zij moet tijdens een periode van tien jaar voorafgaand aan de datum van de overdracht ten minste vijf jaar onafgebroken ingeschreven zijn geweest in de bevolkingsregisters/vreemdelingenregister/… van de WIES-gemeente of in de aangrenzende gemeenten binnen het Vlaams Gewest
Het inkomen mag niet hoger liggen dan een bepaalde grenswaarde (de Vlaamse regering zal deze nader bepalen)
Hij/zij zal geen ander vastgoed in bezit mogen hebben
De WIES-gemeente kan bij gemeentelijk reglement strengere voorwaarden opleggen. De gemeente zal een lijst moeten bijhouden van kandidaat-kopers die onder het systeem van Wonen in Eigen Streek willen aankopen en die zich daarvoor inschrijven op deze lijst. Projecten waarop WIES van toepassing zou zijn In de gemeenten die opteren voor WIES, kunnen overdrachtsvoorwaarden gelden voor de volgende gronden en de daarop opgerichte woningen:
nieuwe verkavelingen die ten minste vijf loten bevatten.
nieuwe groepswoningbouwprojecten en nieuwe appartementsgebouwen die ten minste vijf woongelegenheden omvatten.
Er wordt een antimisbruikbepaling ingeschreven tegen oneigenlijke opsplitsingen van projecten. Binnen deze projecten zal de overdrachtsvoorwaarde gelden voor:
minimaal 40% en maximaal 60% voor ‘publieke gronden’ van het te verwezenlijken aanbod aan woningen, verminderd met het percentage voor de verwezenlijking van een sociaal of geconventioneerd woonaanbod
minimaal 20% en maximaal 40% voor ‘private gronden’, verminderd met het percentage voor de verwezenlijking van een sociaal of geconventioneerd woonaanbod
Financiële tussenkomst door de gemeente Een verplichte WIES-overdracht aan een WIES-koper gebeurt met een financiële tussenkomst van de gemeente. De gemeente betaalt minimaal 50% van de schattingsprijs van de grondaandelen. Het bedrag van de tussenkomst wordt betaald aan de notaris voor plaatsing op een geblokkeerde rekening. De som wordt vrijgegeven ten voordele van de verkoper bij het verlijden van de akte en maakt deel uit van de aankoopprijs die de WIES-koper betaalt. Voor de verkoper/ontwikkelaar impliceert dit dus dat het belang van het schattingsverslag gigantisch toeneemt. Bewoningsplicht De WIES-koper heeft vervolgens de plicht om het aangekochte goed gedurende 20 jaar zelf te bewonen. Als daar niet aan wordt voldaan en de WIES-koper bijvoorbeeld het appartement, de woning, … gedurende deze 20 jaar verkoopt, dan zal hij de financiële tussenkomst moeten terugbetalen aan de gemeente. De gemeente verwerft ook een recht van voorkoop op de WIES-woning. Een extra recht van voorkoop dus waarover vastgoedprofessionals kandidaat-kopers zullen moeten informeren. De WIES-koper heeft de optie om de financiële tussenkomst van de gemeente vervroegd terug te betalen, waardoor het recht van voorkoop ook vervalt. Nietigheidssanctie Elke verkoop die in strijd zou doorgaan met het decreet Wonen in Eigen Streek is nietig. Elke belanghebbende kan die nietigheid vorderen. Binnen CIB Vlaanderen volgen we het verdere verloop in dit dossier nauwgezet op.
Bron: CIB