Begin dit jaar heeft de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) via een nieuw standpunt duidelijkheid geschept rond de volgende situatie. Een koper betaalt 3% verkooprechten op zijn gezinswoning. Na de aankoop beslist hij echter alsnog om een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren. Kan hij in dat geval retroactief terugvallen op het gunsttarief van 1%?
Vangnet via teruggave achteraf
De Vlaamse Codex Fiscaliteit bevat een vangnet. De verlaagde tarieven van het verkooprecht kunnen ook worden gevraagd via teruggave achteraf. Daarvoor moet de koper een verklaring indienen, met daarin de vereiste vermeldingen.
Dit vangnet is bijvoorbeeld handig wanneer de koper/verkoper/notaris een bepaalde clausule in de akte uit het oog zijn verloren. Dat kan via een verklaring achteraf rechtgezet kan worden.
Vlabel bevestigt dat het vangnet ook speelt bij de mogelijkheid om retroactief het 1%-tarief in te roepen. We moeten daarbij wel rekening houden met verschillende scenario’s. Die verschillen telkens op één vlak: gooit de domiciliëringsplicht binnen drie jaar roet in het eten?
Eerste mogelijkheid: verklaring binnen 3 jaar, domiciliëringsplicht gaat meteen naar 6 jaar
In dit scenario wordt de verklaring ingediend binnen drie jaar na de authentieke akte. De domiciliëringsplicht wordt dankzij de verklaring meteen omgezet naar 6 jaar. Het is dus geen probleem dat de koper niet tijdig in het pand woonde. Het tijdig indienen van de verklaring heeft de domiciliëringstermijn verdubbeld.
Er zal een teruggave gebeuren van 2% (3% - 1%).
Tweede mogelijkheid: verklaring ingediend na 3 jaar maar koper had zich tijdig gedomicilieerd
De koper had voldaan aan de domiciliëringsplicht binnen de initiële termijn van drie jaar. In dat geval is het sowieso geen probleem dat de verklaring meer dan 3 na de authentieke akte werd ingediend.
Er zal een teruggave gebeuren van 2%.
Aan de domiciliëringsplicht is sowieso voldaan dus de termijn wordt ook niet omgezet.
Noteer dat domiciliëring gedurende één dag voldoende is. Het is niet nodig om de domiciliëring ook langlopend te behouden.
Derde mogelijkheid: verklaring ingediend na 3 jaar, koper niet tijdig gedomicilieerd
Hier zitten we dus in het scenario waarbij de koper niet aan de domiciliëringsplicht heeft voldaan en de verlenging daarvan via de verklaring evenmin tijdig werd ingediend.
Vermits de koper niet heeft voldaan aan zijn inschrijvingsverplichting voor het behoud van het tarief van 3%, is de koper aanvullende rechten van 9% verschuldigd (12% - 3%), plus een belastingverhoging gelijk aan 20% van de aanvullende rechten.
Vlabel zal wel een teruggave verlenen op het standaardtarief van 12%. Vlabel zal 11% terugbetalen.
Toch ondervindt de koper nadeel: de belastingverhoging is immers definitief verschuldigd en wordt niet terugbetaald.
De domiciliëringstermijn wordt verlengd tot zes jaar vanaf de datum van de authentieke aankoopakte.
Causaal verband
Dezelfde logica wordt gevolgd voor de tolerantie van het causaal verband.
Eerste mogelijkheid: de verklaring wordt ingediend binnen de termijn van twee jaar na de authentieke aankoopakte. Dus binnen de termijn voor het causaal verband. In dat scenario wordt de termijn meteen omgevormd naar drie jaar (cfr. verlenging bij 1%-tarief). Er zal een teruggave gebeuren van 2%.
Tweede mogelijkheid: de verklaring wordt ingediend meer dan twee jaar na de authentieke aankoopakte en de koper heeft het verhinderend onroerend bezit ondertussen tijdig, binnen de termijn van twee jaar, verkocht. Ook hier is er geen probleem en volgt een teruggave van 2%.
Derde scenario: de verklaring wordt ingediend meer dan twee jaar na de authentieke aankoopakte en de koper heeft nog niet aan zijn verplichting in het kader van het causaal verband voldaan. Er zijn aanvullende rechten verschuldigd van 9%, plus een belastingverhoging van 20%. De koper krijgt een teruggave van 9% maar de belastingverhoging blijft volledig verschuldigd/verworven voor de fiscus.
Bron: CIB
