De Vlaamse regering heeft het licht op groen gezet voor de realisatie van de bouwshift. Op 24 mei keurde het Vlaams parlement twee decreten goed die deze bouwshift definitief vorm moeten geven. Dit deed onmiddellijk het nodige stof opwaaien. Het gaat om twee decreten: het instrumentendecreet en het decreet woonreservegebieden. Wat houden beide decreten precies in?
Het instrumentendecreet
Het instrumentendecreet bundelt een achttal reeds bestaande compenserende vergoedingen. Het gaat over planschade, kapitaalschade, beschermingsvoorschriften, gebruikerscompensatie, natuurinrichting, overstromingsgebied, waterkeringen en landinrichting. Tot nog toe zaten deze vergoedingen over verschillende teksten verspreid, met ieder een eigen procedure voor aanvraag, toekenning en berekening. Dit alles wordt nu herleid tot één eigenaarsvergoeding, die verlies aan kapitaal compenseert, en één gebruikersvergoeding, die verlies aan inkomen compenseert.
Aanvraag vergoeding
Deze vergoedingen kunnen aangevraagd worden onmiddellijk nadat een beperking in werking is getreden, en dit gedurende een termijn van twee jaar. De aanvraag gebeurt niet via de rechtbank maar via een administratieve procedure. De landcommissie raamt hierbij de schade en maakt hiervan een rapport op. De vergoeding waarop de eigenaar aanspraak zal kunnen maken gaat uit van het verschil tussen de eigenaarswaarde van het deel van het perceel waarop de gebruiksbeperking slaat vóór het effectief ingaan van de gebruiksbeperking en de eigenaarswaarde van dit deel na het effectief ingaan van de gebruiksbeperking. Wat vergoed wordt is niet langer de geïndexeerde aankoopwaarde, maar de huidige verkoopwaarde. Deze wordt berekend aan de hand van dertien factoren, zoals de oppervlakte, de ligging, de watertoets, de technische bebouwbaarheid, etc.
Berekening vergoedingswaarde
Nadere regels omtrent de berekening van de vergoedingswaarde op grond van de decretaal bepaalde factoren moeten nog worden uitgewerkt in één of meer uitvoeringsbesluiten. Dit laatste verklaart waarom op vandaag in de media zeer uiteenlopende bedragen circuleren omtrent het kostenplaatje verbonden aan de nieuw aangenomen decreten. De cijfers die concreet worden aangehaald lopen uiteen van 6,8 tot 31,5 miljard euro. Uiteraard wordt vooral het laatste bedrag gretig geciteerd. Welke grootteorde de kosten werkelijk zullen aannemen zal uiteraard sterk afhangen van welke uitvoeringsregels concreet worden aangenomen.
Koopplicht Vlaamse overheid
Het instrumentendecreet bundelt ook de koopplichten van de Vlaamse overheid. Een koopplicht betekent dat een eigenaar van de overheid kan eisen zijn goed aan te kopen. Tot nog toe bestonden zeven koopplichten. Het gaat om natuur, integraal waterbeleid, bestemmingswijziging, planschade, stabiliteitswerken, waterkering, en landinrichting. Deze waren net als de compensatieplichten verspreid over verschillende instrumenten. Zij worden nu samengebracht onder één instrument met één procedure.
Billijke schadevergoeding
Naast de compensatieplicht en de koopplicht roept het Instrumentendecreet ook nog de billijke schadevergoeding in het leven. Deze vergoeding kan een eigenaar aanspraak op maken wanneer een rechtmatig verleende niet-vervallen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of om te verkavelen onuitvoerbaar wordt ingevolge een overheidsmaatregel die leidt tot een bouwverbod. De procedure hiertoe is dezelfde als bij de compenserende vergoeding, maar voor de berekening moet een apart besluit worden uitgewerkt.
Technische wijzigingen
Het instrumentendecreet brengt ook een aantal meer technische wijzigingen met zich mee. Het regelt de afstemming tussen natuurinrichting en landinrichting door inzet van de instrumenten van het decreet Landinrichting mogelijk te maken voor de uitvoering van een natuurinrichtingsproject. Het tracht verder de lasten bij de omgevingsvergunning te optimaliseren. Daarnaast wordt wil men optimaliseringen aanbrengen aan de zogeheten ‘Herverkaveling uit kracht van wet’ met een ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit is wat voorheen heette planologische ruil of ruilverkaveling. Als laatste punt zal de planbatenheffing voortaan meer op maat gebeuren.
Een beperkt aantal bepalingen van dit decreet treden kort na de publicatie in werking. De inwerkingtreding van de andere onderdelen is afhankelijk van de goedkeuring van uitvoeringsbesluiten of van een in het decreet bepaalde datum. Het valt dus nog even af te wachten hoe dit geheel zich in de praktijk zal vertalen. Wij houden je alvast verder op de hoogte.
