Binnen het Vlaams verkooprecht vallen er geregeld fiscale wijzigingen te bespeuren. Zo vulde de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) onlangs nog haar standpunt aan rond de basisvoorwaarden voor de verlaagde tarieven van 3% en 1%. Daarnaast moest Vlabel zich buigen over een geval van potentieel fiscaal misbruik bij verhinderend bezit. Concreet gaat het over een aantal toepassingsgevallen, waarbij je toch enige oplettendheid aan de dag moet leggen.
Verkoop met betalingsmodaliteiten
Eén van de belangrijkste VLABEL-standpunten is die met het rangnummer 18044. Het gaat over de basisvoorwaarden voor de verlaagde tarieven van 3% en 1%. In de tekst lijst VLABEL op hoe ze de Vlaamse Codex Fiscaliteit interpreteert en toepast. Het standpunt heeft recent een aantal kleine aanvullingen gekregen.
Een interessante nieuwe alinea handelt over de verkoop van een onroerend goed door een vennootschap aan haar vennoot, met uitgestelde betaling van de prijs in geld. VLABEL verduidelijkt nu dat het uitgestelde karakter niet in de weg staat van de betiteling van de transactie als zuivere aankoop.
Dat is één van de basisvoorwaarden voor de gunsttarieven: alleen zuivere aankopen komen daarvoor in aanmerking. Een verkrijging die burgerrechtelijk gezien niet voldoet aan de definitie van een koop in de enge zin komt niet in aanmerking voor de toepassing van de verlaagde tarieven. Dit is onder meer het geval voor een ruil, een verkrijging onder bezwarende titel die anders wordt vergoed dan met een prijs in geld en een verkrijging van onverdeelde delen.
Maar VLABEL aanvaardt dat de uitgestelde betaling meestal louter een betalingsmodaliteit is. En schikt zich in de vaststelling dat de regeling van betalingsmodaliteiten niet strijdig is met de burgerrechtelijke kwalificatie als verkoopovereenkomst. Dergelijke constructie verhindert dus niet dat er een gunsttarief toegepast wordt.
Tweede aanvulling is de verduidelijking dat ook de voorwaarde van de ‘zuivere aankoop’ per verkrijger afzonderlijk beoordeeld wordt. Het is mogelijk dat een verwerving voor koper 1 een zuivere aankoop uitmaakt, terwijl dat voor koper 2 niet zo is.
Het volledige standpunt kan je terugvinden op de website van VLABEL.
Verhinderend bezit
Via voorafgaande beslissingen moest VLABEL zich te buigen over een casus waarbij potentieel sprake was van fiscaal misbruik.
Concreet ging het over de aanwezigheid van verhinderend bezit: wie op de datum van de authentieke aankoopakte volle eigenaar is van een andere woning of bouwgrond, kan geen beroep doen op de gunsttarieven voor de aankoop van een enige gezinswoning.
Een koper zocht daar een weg rond. Het ging om een persoon die gehuwd was onder het stelsel van scheiding van goederen en die met eigen middelen een nieuwe gezinswoning wilde kopen. Voorafgaand daaraan zou hij 10% volle eigendom schenken aan zijn echtgenote. Dit zou niet zozeer ingegeven zijn door fiscale motieven, maar door de overweging het patrimonium meer in te brengen in de huwelijksgemeenschap.
VLABEL ging daar echter niet in mee:
‘Uit de parlementaire voorbereiding blijkt zeer duidelijk dat de decreetgever deze laatste situatie niet voor ogen had. Het verlaagd tarief is niet bedoeld voor investeerders, te weten kopers van een tweede, derde,… woning, maar wel voor (jonge) eerste kopers. Door de voorafgaande schenking plaatst de aanvrager zich op een kunstmatige manier in de situatie van de door de decreetgever beoogde doelgroep.
Als niet-fiscaal motief haalt de aanvrager aan dat hij zijn echtgenoot geleidelijk aan wenst te betrekken in zijn patrimonium. Deze wens wordt evenwel uitdrukkelijk tegengesproken door het feit dat de aanvrager blijkbaar de nieuwe woning volledig voor zijn eigen vermogen wenst te verwerven. De niet-fiscale motieven wegen niet op tegen de fiscale motieven.
Daarnaast valt ook de opeenvolging van de verschillende rechtshandelingen op. Gelet op de schenking die plaatsvond op xx.xx.2022 en de daaropvolgende aankoop van een nieuwe woning door de aanvrager voor zijn eigen vermogen maakt de voorgenomen aankoop fiscaal misbruik uit in de zin van art. 3.17.0.0.2 VCF aangezien er geen redelijke termijn is verstreken tussen de schenking en de nieuwe aankoop en er dus eenheid van opzet kan worden aangenomen.’
Deze argumenten brachten de fiscus ertoe te oordelen dat de aankoop van de nieuwe gezinswoning onderworpen zou worden aan het standaardtarief van 12%.
Conclusie: een voorafgaande schenking van een deel van de volle eigendom van het verhinderend bezit vormt geen bruikbare methode om het 12%-tarief te vermijden. Tenzij echt kan aangetoond worden dat er geen fiscale motieven aan ten grondslag liggen en er een redelijke termijn is verstreken tussen de schenking en de aankoop.
Overigens werd in oktober 2022 een gelijkluidende beslissing genomen, in een situatie waarbij twee ouders in het bezit waren van een bouwgrond en een koopwoning wilden verwerven. Voorafgaand daaraan wilden ze de naakte eigendom van de bouwgrond schenken aan hun zoon, noemenswaardig om in functie van de betonstop diens kansen op de woningmarkt gaaf te houden. De fiscus meende evenwel dat fiscale redenen de doorslag gaven en dat het tarief van 12% toegepast moest worden in plaats van het gunsttarief van 3%. Als de ouders wilden kopen onder gunsttarief kan dat enkel via de tolerantie van het causaal verband.
De integrale gepubliceerde beslissen kan je hier terugvinden.
Bron: CIB
