De CIB studiedienst ontving de voorbije weken van meerdere vastgoedkantoren en syndici vragen rond het asbestattest bij de verkoop van een garage of parking, inclusief in zogenaamde garagecomplexen. Wordt een garage beschouwd als een constructie? Hoe speelt de uitzondering voor kleine constructies? En wat met autostaanplaatsen? We legden de kwestie voor aan OVAM. De antwoorden lees je hier.
Een asbestattest is verplicht bij elke overdracht van een “toegankelijke constructie met risicobouwjaar”. Deze term wordt afgekort als ‘TCR’.
Onder risicobouwjaar wordt bedoeld: bouwjaar 2000 of ouder. Constructies met bouwjaar vanaf 2001 zijn vrijgesteld.
Een constructie is toegankelijk als voldaan is aan twee voorwaarden:
het bestaat uit een dak gedragen door constructie-elementen: een dak gedragen door één enkele paal of wand volstaat al
een normale mens kan het betreden en kan er in staan of lopen. Als vuistregel wordt een minimale sta- of loophoogte van 175cm genomen
Garages
Een garage wordt beschouwd als een constructie. Dat blijkt onder meer uit de leidraadfiche ‘TCR’ van de OVAM. In geval van de verkoop van een garage moet er dus een asbestattest worden opgemaakt.
Hoe speelt de uitzondering voor kleine constructies?
Als de grondoppervlakte van de constructie kleiner is dan 20m², geldt er in principe een vrijstelling. Er moet dan geen asbestattest worden opgemaakt.
De verkoop van een losstaande individuele garage, kleiner dan 20m², kan dus zonder asbestattest.
Let echter op! Als een toegankelijke constructie met risicobouwjaar zelf een oppervlakte heeft van minder dan 20m², maar deel uitmaakt van een groter geheel, dan moet daar toch een asbestattest voor opgesteld worden. Denk aan een hotelkamer, studio, studentenflat, … van kleiner dan 20m².
Daarom is voorzichtigheid geboden. Ook indien kleiner dan 20m² kan toch nog een asbestattest nodig zijn. Dit als het goed onderdeel uitmaakt van een constructie die een TCR is (bv. een garagecomplex). Binnen een garagecomplex zullen de garageboxen dus toch verplicht over een asbestattest moeten beschikken bij verkoop.
Het is aangeraden om vooraf aan de asbestdeskundige te laten weten om welke type constructie het gaat. Bij garages zonder pleisterwerk en aankleding is de kans immers veel kleiner dat er staalnames moeten gebeuren en zou de kostprijs van het attest lager moeten liggen.
In geval van de verkoop van een appartement samen met een bijhorende garage kunnen beide uiteraard onderdeel vormen van één gezamenlijk asbestattest.
Meerdere boxen in één asbestattest
In tegenstelling tot wooneenheden mag een eigenaar meerdere garageboxen opnemen in één asbestattest. Dit wanneer er sprake is van de verkoop van meerdere boxen aan één koper. Zijn er meerdere kopers voor meerdere boxen, dan zijn er meerdere asbestattesten vereist.
Indien meerdere garageboxen in één asbestattest opgenomen kunnen worden, mag de asbestdeskundige vaststellingen extrapoleren. Dit indien de garageboxen identiek zijn en in een zelfde bouwfase werden opgetrokken. In dat geval mag de asbestdeskundige de vaststellingen van één garagebox, inclusief staalnames, extrapoleren op de andere garageboxen. Dit verlaagt de kostprijs. Voorwaarde is wel dat de asbestdeskundige elke garagebox visueel controleert op afwijkingen t.o.v. de referentie garagebox.
Wat met autostaanplaatsen?
Daarvoor is een uitzondering voorzien. Een autostaanplaats die bestaat uit bv. een verharding (beton, asfalt) afgebakend door twee verflijnen, is geen TCR. Er is dus geen asbestattest voor vereist. Dergelijke autostaanplaats kan zo verkocht worden. De oppervlakte speelt geen rol.
De staanplaatsen zullen dan wel vervat zitten in het inspectiegebied van het asbestattest van de gemene delen.
Het gaat hier zowel om autostaanplaatsen bovengronds als ondergronds (bvb. de parking van een appartementsgebouw).
Fiches
We adviseren om in geval van toepassingsvragen steeds de website van OVAM te consulteren, in het bijzonder de fiches en de FAQ.
Bron: CIB
